Věcné břemeno a prodej nemovitosti: jak ovlivňuje cenu a prodejnost

Věcné břemeno omezuje vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného. Může jít o právo cesty přes pozemek, právo vést inženýrské sítě nebo doživotní užívání bytu. Věcné břemeno přechází s nemovitostí na nového vlastníka, a proto ovlivňuje cenu i prodejnost nemovitosti.

Druhy věcných břemen

Služebnosti (nejčastější):

• právo cesty přes pozemek,
• služebnost inženýrské sítě (vedení elektřiny, plynu, vody, kanalizace),
• právo užívání nebo bydlení (například doživotní užívání pro rodiče),
• právo okapu, opory, výhledu a další.

Reálná břemena: povinnost vlastníka něco dávat nebo konat (dnes méně častá).

Jak věcné břemeno najít

Věcná břemena jsou zapsána ve výpisu z katastru nemovitostí v části C. Podrobnosti najdete ve smlouvě nebo rozhodnutí, na jehož základě bylo břemeno zřízeno (sbírka listin katastru).

Jak břemeno ovlivňuje cenu

Záleží na druhu břemene:

• Služebnost sítí (elektrické vedení, plynovod) obvykle mírně snižuje hodnotu pozemku, hlavně pokud omezuje zastavění kvůli ochrannému pásmu.
• Právo cesty pro souseda může snižovat soukromí a atraktivitu pozemku.
• Doživotní užívání bytu výrazně snižuje cenu, protože kupující nemůže nemovitost užívat. Takovou nemovitost kupují hlavně investoři a cena bývá výrazně pod tržní.

Na druhou stranu břemeno ve prospěch vaší nemovitosti (například právo cesty přes sousední pozemek, které zajišťuje přístup) hodnotu zvyšuje.

Co dělat při prodeji

1. Zjistěte, jaká břemena na nemovitosti váznou, a přečtěte si smlouvu o jejich zřízení.
2. Informujte kupujícího hned na začátku. Zatajení břemene je vážná chyba.
3. Zvažte zrušení břemene, pokud už nemá smysl (například staré právo cesty, které se nevyužívá). Zrušení je možné dohodou s oprávněným a zapisuje se do katastru.
4. Zohledněte břemeno v ceně.

Banky a hypotéky

Banky při posuzování hypotéky věcná břemena zkoumají. Běžná služebnost sítí obvykle nevadí, ale doživotní užívání nebo některá jiná omezení mohou způsobit, že banka nemovitost jako zástavu nepřijme. To zmenšuje okruh kupujících.

Časté dotazy

Zanikne břemeno prodejem? Ne. Věcné břemeno přechází na nového vlastníka. Zaniká jen dohodou, uplynutím doby, smrtí oprávněného (u osobních práv) nebo rozhodnutím soudu.

Dá se nemovitost s doživotním užíváním prodat? Ano, ale kupujících je méně a cena je nižší.

Shrnutí

Věcné břemeno přechází s nemovitostí a ovlivňuje její cenu. Zkontrolujte část C výpisu z katastru, informujte kupujícího včas a zvažte zrušení břemen, která už nemají smysl.