Smlouva o smlouvě budoucí kupní: kdy ji uzavřít a co v ní nesmí chybět

Prodej nemovitosti často nejde uzavřít hned. Kupující čeká na schválení hypotéky, prodávající musí vymazat starou zástavu, dědictví ještě není pravomocné nebo se dokončuje kolaudace. V takových případech se uzavírá smlouva o smlouvě budoucí kupní. Zavazuje obě strany, že v budoucnu uzavřou samotnou kupní smlouvu za dohodnutých podmínek.

Rozdíl oproti rezervační smlouvě

Rezervační smlouva často jen „blokuje" nemovitost a bývá uzavřena s realitní kanceláří. Smlouva o smlouvě budoucí je přímo mezi prodávajícím a kupujícím a je silnější: pokud jedna strana odmítne kupní smlouvu uzavřít, druhá se může domáhat jejího uzavření u soudu nebo náhrady škody.

Kdy se smlouva o smlouvě budoucí používá

• kupující financuje koupi hypotékou a banka potřebuje smlouvu k vyřízení úvěru,
• na nemovitosti vázne zástava, kterou je potřeba nejdřív vymazat,
• dědické řízení ještě není ukončené,
• nemovitost ještě není zkolaudovaná nebo zapsaná v katastru,
• prodávající potřebuje čas na vystěhování nebo koupi jiného bydlení.

Co musí smlouva obsahovat

Smlouva o smlouvě budoucí musí mít písemnou formu a obsahovat podstatné náležitosti budoucí kupní smlouvy:

• přesné označení stran,
• přesné označení nemovitosti podle katastru nemovitostí,
• kupní cenu a způsob úhrady (úschova, hypotéka),
• lhůtu, do kdy se kupní smlouva uzavře,
• podmínky, které musí být splněny (schválení hypotéky, výmaz zástavy),
• zálohu a co se s ní stane při odstoupení,
• smluvní pokuty za porušení,
• ideálně i znění budoucí kupní smlouvy jako přílohu.

Záloha a úschova

Kupující obvykle při podpisu skládá zálohu. Bezpečné je, když záloha leží v advokátní nebo notářské úschově, ne přímo na účtu prodávajícího. Pokud by obchod padl, je jasné, komu peníze patří.

Jak se chránit jako prodávající

• Stanovte rozumnou lhůtu. Nekonečně dlouhá smlouva vás blokuje.
• Vyžadujte doložení financování. Například předschválení hypotéky do určitého data.
• Sjednejte smluvní pokutu pro případ, že kupující bez důvodu nesplní závazek.
• Upravte, co se stane, když banka hypotéku zamítne. Vrácení zálohy je férové, ale jen s doložením.
• Domluvte se na stavu nemovitosti při předání, včetně vybavení.

Jak se chrání kupující

Kupující chce mít jistotu, že prodávající nemovitost mezitím neprodá jinému nebo ji nezatíží. Proto se ve smlouvě často objevuje zákaz zatížení nemovitosti a smluvní pokuta za porušení.

Časté dotazy

Musí být smlouva o smlouvě budoucí u notáře? Nemusí. Stačí písemná forma. Často ji připravuje advokát, který zároveň zajišťuje úschovu.

Co když kupující nedostane hypotéku? Záleží na smlouvě. Proto je důležité tuto situaci ve smlouvě výslovně upravit.

Jak dlouho může smlouva trvat? Tak dlouho, jak se strany dohodnou. Obvykle týdny až několik měsíců.

Shrnutí

Smlouva o smlouvě budoucí kupní je užitečný nástroj, když se prodej nemovitosti nedá dokončit hned. Klíčové je jasně stanovit cenu, lhůtu, podmínky a co se stane, když obchod nevyjde. U větších částek se vyplatí ji svěřit advokátovi.