Rezervační smlouva při prodeji nemovitosti: co obsahuje a na co si dát pozor

Když se najde kupující, který o nemovitost stojí, obvykle se jako první podepisuje rezervační smlouva. Nemovitost se na určitou dobu stáhne z nabídky a kupující zaplatí rezervační poplatek (zálohu). Rezervace dává oběma stranám čas připravit kupní smlouvu a zajistit financování.

Kdo rezervační smlouvu podepisuje

Rezervační smlouva se nejčastěji uzavírá:

• mezi kupujícím a realitní kanceláří, pokud prodej zprostředkovává makléř,
• mezi kupujícím a prodávajícím, pokud prodáváte sami (častěji se pak rovnou uzavírá smlouva o smlouvě budoucí kupní).

Pozor: rezervační smlouva uzavřená jen mezi kupujícím a realitkou vás jako prodávajícího přímo nezavazuje k prodeji. Proto se často kombinuje se smlouvou o smlouvě budoucí.

Co musí rezervační smlouva obsahovat

• identifikaci stran (kupující, prodávající, případně realitní kancelář),
• přesné označení nemovitosti podle katastru nemovitostí,
• kupní cenu a co zahrnuje,
• výši rezervačního poplatku a jak se s ním naloží (započte se do kupní ceny?),
• dobu rezervace (do kdy musí být podepsána kupní smlouva),
• podmínky vrácení poplatku (například když kupující nedostane hypotéku),
• co se stane, když některá strana od rezervace odstoupí,
• povinnosti stran během rezervace.

Rezervační poplatek

Výše rezervačního poplatku se liší. Obvykle jde o desítky tisíc korun nebo malé procento z kupní ceny. Poplatek by měl být uložen v úschově nebo u realitní kanceláře a při podpisu kupní smlouvy se započte do kupní ceny.

Když kupující odstoupí

Smlouva by měla jasně říct, kdy kupující poplatek ztrácí (například když bez důvodu odstoupí) a kdy se mu vrací (například když mu banka neschválí hypotéku). Častým sporem je právě nejasná formulace. Doporučujeme sjednat:

• lhůtu na doložení financování (například předschválení hypotéky),
• vrácení poplatku, pokud banka hypotéku zamítne s doložením zamítnutí,
• propadnutí poplatku v ostatních případech odstoupení kupujícího.

Když odstoupí prodávající

Prodávající, který po podpisu rezervace prodá nemovitost někomu jinému, riskuje smluvní pokutu a náhradu škody. Pokud prodáváte přes realitku, ohlídejte, jestli vás rezervační smlouva přímo zavazuje, nebo zavazuje jen makléře.

Na co si dát pozor

• nepodepisujte rezervaci na nepřiměřeně dlouhou dobu,
• trvejte na jasně formulovaných podmínkách vrácení poplatku,
• ověřte, že cena v rezervaci odpovídá dohodě,
• u větších částek si smlouvu nechte zkontrolovat advokátem.

Časté dotazy

Je rezervační smlouva povinná? Ne, ale je běžná a dává oběma stranám jistotu.

Jak dlouho rezervace trvá? Obvykle tak dlouho, aby kupující stihl zajistit financování a strany připravit kupní smlouvu. Často jde o několik týdnů.

Shrnutí

Rezervační smlouva při prodeji nemovitosti chrání prodávajícího i kupujícího, pokud je jasně napsaná. Hlídejte dobu rezervace, výši a podmínky vrácení poplatku a to, kdo je smlouvou skutečně vázán.