Prodej nemovitosti mezi příbuznými: cena, daně a na co si dát pozor

Prodej nemovitosti mezi příbuznými je běžný. Rodiče prodávají byt dětem, sourozenci si vykupují podíly po dědictví, děti kupují dům od rodičů. Mezi příbuznými je obvykle víc důvěry, ale pravidla prodeje platí stejně a některá úskalí jsou specifická.

Jakou cenu stanovit

V rodině se často prodává za nižší než tržní cenu. To je možné, ale je dobré vědět:

• příliš nízká cena může být posouzena jako částečný dar,
• banka kupujícího poskytne hypotéku podle vlastního odhadu, ne podle dohodnuté ceny,
• ostatní příbuzní (sourozenci) mohou později namítat, že prodej byl nevýhodný pro budoucí dědictví.

Proto je dobré znát tržní cenu nemovitosti a od ní odvozovat dohodu. Pomůže to i při vyrovnání mezi sourozenci.

Daň z příjmů

Pro prodávajícího platí stejná pravidla jako u běžného prodeje: osvobození při splnění testu bydlení (2 roky) nebo časového testu. Pokud podmínky nesplníte, daní se zisk.

Pokud prodáváte za výrazně nižší cenu, zvažte s daňovým poradcem, jestli není výhodnější darování. Dary mezi příbuznými v řadě přímé jsou od daně osvobozeny.

Hypotéka v rodině

Kupující může koupi financovat hypotékou. Banky to běžně umožňují, ale prověřují:

• odhad nemovitosti (výše úvěru se odvíjí od odhadní ceny),
• reálnost transakce (aby nešlo o obcházení pravidel),
• u hypoték na vlastní bydlení účel úvěru.

Proč i v rodině smlouva a úschova

I mezi příbuznými se vyplatí:

• písemná kupní smlouva připravená advokátem,
• úschova kupní ceny, zvlášť pokud se platí hypotékou,
• jasné termíny předání a vystěhování.

Rodinné vztahy se mohou změnit, a dobře napsaná smlouva předejde budoucím sporům.

Vyrovnání mezi sourozenci

Pokud rodiče prodávají nemovitost jednomu z dětí za zvýhodněnou cenu, ostatní děti to mohou vnímat jako nespravedlnost. Domluvte se v rodině otevřeně a případně to zohledněte v závěti.

Časté dotazy

Mohu prodat byt synovi za symbolickou cenu? Ano, ale prakticky jde spíš o dar. Zvažte darovací smlouvu, může být jednodušší a daňově výhodnější.

Potřebujeme při prodeji v rodině realitku? Ne, kupujícího už máte. Doporučujeme ale advokáta na smlouvy a úschovu.

Shrnutí

Prodej nemovitosti mezi příbuznými se řídí stejnými pravidly jako běžný prodej. Znejte tržní cenu, zvažte daňové dopady (případně darování) a i v rodině používejte písemnou smlouvu a úschovu.