Předkupní právo spoluvlastníka: kdy platí a jak postupovat při prodeji

Pokud vlastníte nemovitost spolu s dalšími lidmi a chcete prodat svůj podíl, musíte počítat s předkupním právem spoluvlastníků. Zákon chrání spoluvlastníky před tím, aby se jim do nemovitosti dostal cizí člověk bez jejich vědomí.

Co je předkupní právo spoluvlastníka

Předkupní právo znamená, že před prodejem podílu třetí osobě ho musíte nabídnout ostatním spoluvlastníkům, a to za stejných podmínek (cena, platební podmínky). Pokud nabídku nepřijmou, můžete prodat jinému.

Zákonné předkupní právo spoluvlastníků k nemovitým věcem platí v Česku od roku 2018 (předtím bylo několik let zrušené).

Kdy předkupní právo neplatí

Zákon stanoví výjimky. Předkupní právo se obvykle neuplatní například při převodu podílu na:

• manžela,
• sourozence,
• příbuzného v řadě přímé (rodiče, děti, vnoučata),
• osobu, která by byla dědicem,
• jiného spoluvlastníka.

Výjimky a jejich podmínky jsou právně složité a liší se podle situace, proto si je vždy ověřte s advokátem.

Jak podíl nabídnout

1. Domluvte se s kupujícím na podmínkách (cena, platba).
2. Písemně nabídněte podíl ostatním spoluvlastníkům za stejných podmínek. Nabídka by měla obsahovat všechny podstatné podmínky.
3. Počkejte na lhůtu k přijetí nabídky. Lhůta je stanovena zákonem a liší se podle typu věci (u nemovitostí je delší).
4. Pokud spoluvlastníci nabídku nepřijmou, můžete podíl prodat třetí osobě za stejných nebo pro kupujícího horších podmínek.

Nabídku doručte prokazatelně (doporučeně, datovou schránkou), ať máte důkaz.

Co hrozí, když předkupní právo nerespektujete

Pokud podíl prodáte bez nabídky spoluvlastníkům, mohou se domáhat, aby jim kupující podíl převedl za stejných podmínek. Prodej tak může být napaden a kupující ztratí jistotu. Seriózní kupující a jejich advokáti proto vždy požadují doklad o tom, že spoluvlastníci předkupní právo neuplatnili.

Předkupní právo a cena

Předkupní právo neznamená, že musíte podíl prodat ostatním levněji. Nabízíte ho za stejnou cenu, jakou vám nabídl kupující. Proto je dobré mít reálnou nabídku nebo alespoň znát tržní hodnotu.

Časté dotazy

Platí předkupní právo i u bytu v SVJ? Vlastníci bytových jednotek v domě nejsou běžnými spoluvlastníky ve smyslu předkupního práva k celému domu. Jinak to ale může být u spoluvlastnictví samotné jednotky (například po dědictví).

Může spoluvlastník předkupní právo odmítnout předem? Je možné se ho vzdát, ale formu a účinky konzultujte s advokátem.

Shrnutí

Předkupní právo spoluvlastníka znamená, že podíl na nemovitosti musíte nejdřív nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Existují výjimky (rodina, manžel), ale vždy si situaci ověřte s advokátem, aby prodej nemohl být napaden.