Kupující odstoupil od koupě nemovitosti: co dělat a na co máte nárok

Je to noční můra každého prodávajícího: kupující podepíše rezervaci, nemovitost stáhnete z nabídky a po několika týdnech kupující oznámí, že od koupě odstupuje. Co teď? A na co máte nárok?

Záleží na fázi prodeje

Před podpisem jakékoli smlouvy

Pokud kupující jen ústně slíbil koupi, obvykle nemáte nárok na nic. Proto je důležité rychle přejít k písemné rezervaci.

Po podpisu rezervační smlouvy

Rozhoduje znění smlouvy. Obvykle:

• rezervační poplatek propadá, pokud kupující odstoupí bez důvodu uvedeného ve smlouvě,
• poplatek se vrací, pokud nastala situace, se kterou smlouva počítá (například zamítnutí hypotéky s doložením).

Pokud jste rezervaci uzavírali přes realitní kancelář, zkontrolujte, komu poplatek připadne (často se dělí mezi prodávajícího a realitku).

Po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí

Smlouva o smlouvě budoucí je silnější. Pokud kupující odmítne uzavřít kupní smlouvu, můžete se domáhat:

• smluvní pokuty, pokud je sjednaná,
• náhrady škody,
• případně uzavření kupní smlouvy soudní cestou.

Po podpisu kupní smlouvy

Odstoupit od podepsané kupní smlouvy lze jen ze zákonných nebo smluvních důvodů (například podstatná vada, kterou jste zatajili). Bez důvodu kupující odstoupit nemůže.

Co udělat hned

1. Přečtěte si smlouvu a zjistěte, co se v ní píše o odstoupení.
2. Požádejte kupujícího o písemné vyjádření důvodu odstoupení.
3. Pokud máte nárok na poplatek nebo pokutu, uplatněte ho písemně.
4. Vraťte nemovitost do nabídky co nejdřív.
5. U větších částek se poraďte s advokátem.

Nejčastější důvody odstoupení

• banka neschválí hypotéku nebo odhad vyjde nízko,
• kupující nestihne prodat vlastní nemovitost,
• kupující si to rozmyslí nebo najde jinou nemovitost,
• objeví se vada nebo problém v dokumentech.

Jak se chránit do budoucna

• Ověřte financování kupujícího ještě před rezervací.
• Sjednejte rezervační poplatek v rozumné výši a jasné podmínky jeho propadnutí.
• Stanovte lhůtu na doložení hypotéky.
• Uzavírejte smlouvu o smlouvě budoucí se smluvní pokutou, pokud se prodej protahuje.
• Mějte nemovitost v pořádku (dokumenty, žádné skryté vady), ať kupující nemá legitimní důvod couvnout.

Časté dotazy

Musím vrátit rezervační poplatek, když kupující nedostal hypotéku? Záleží na smlouvě. Pokud smlouva tuto situaci upravuje a kupující zamítnutí doloží, obvykle ano.

Mohu po kupujícím chtít náhradu za ušlý čas? Pokud to smlouva umožňuje (smluvní pokuta) nebo prokážete škodu. Bez smlouvy je to obtížné.

Shrnutí

Když kupující odstoupí od koupě nemovitosti, rozhoduje znění smlouvy. Proto je důležité mít rezervaci a smlouvu o smlouvě budoucí s jasnými podmínkami, poplatkem a smluvní pokutou.