Daň z prodeje nemovitosti 2026: kdy ji platíte a kdy jste osvobozeni

Při prodeji nemovitosti můžete mít povinnost zaplatit daň z příjmů ze zisku. Většina lidí, kteří prodávají byt nebo dům, ve kterém bydleli, je ale od daně osvobozena. Podívejte se, jaká pravidla platí.

Test bydlení: 2 roky

Příjem z prodeje rodinného domu nebo bytu je osvobozen, pokud jste v něm měli bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Týká se to i souvisejícího pozemku.

Časový test: 5 nebo 10 let

Pokud v nemovitosti nebydlíte (například investiční byt), rozhoduje doba vlastnictví:

• nemovitost nabytá před 1. 1. 2021: osvobození po 5 letech vlastnictví,
• nemovitost nabytá od 1. 1. 2021: osvobození po 10 letech vlastnictví.

U zděděné nemovitosti se do doby vlastnictví započítává i doba, kdy ji vlastnil zůstavitel.

Investice do vlastního bydlení

Pokud nesplníte test bydlení ani časový test, můžete být osvobozeni, když peníze z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu (koupě jiného bytu nebo domu, stavba, splacení úvěru na bydlení). Peníze musíte použít nejpozději do konce roku následujícího po roce prodeje a příjem včas oznámit finančnímu úřadu.

Pokud osvobozeni nejste

Daní se zisk: prodejní cena minus prokazatelné výdaje (kupní cena, náklady na zhodnocení, poplatky spojené s prodejem). Sazba daně je 15 %, u vysokých příjmů nad zákonný limit 23 %. Zisk uvedete v daňovém přiznání za rok, ve kterém jste nemovitost prodali.

Oznamovací povinnost

Pokud je osvobozený příjem z prodeje vyšší než 5 milionů Kč, musíte ho oznámit finančnímu úřadu, i když daň neplatíte. Lhůta je stejná jako pro podání daňového přiznání. Za nesplnění hrozí pokuta.

Příklady

• Bydlíte v bytě 5 let a prodáváte ho: osvobozeno (test bydlení).
• Investiční byt koupený v roce 2018, prodej v roce 2026: osvobozeno (5letý test).
• Investiční byt koupený v roce 2022, prodej v roce 2026: neosvobozeno, daní se zisk, pokud peníze nepoužijete na vlastní bydlení.

Shrnutí

Pokud prodáváte nemovitost, ve které jste bydleli alespoň 2 roky, daň obvykle neplatíte. U investičních nemovitostí rozhoduje doba vlastnictví. Pravidla se mohou měnit a každá situace je jiná, proto u větších částek konzultujte daňového poradce.