Prodej spoluvlastnického podílu na nemovitosti: jak na to a za kolik

Spoluvlastnictví nemovitosti vzniká nejčastěji dědictvím, společnou koupí nebo rozpadem vztahu. Pokud už nechcete být spoluvlastníkem a s ostatními se nedaří dohodnout na prodeji celé nemovitosti, můžete prodat svůj spoluvlastnický podíl.

Mohu prodat podíl bez souhlasu ostatních?

Ano. Spoluvlastník může se svým podílem nakládat. Musí ale respektovat zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníků, které u nemovitostí platí (s výjimkami, například při převodu na osobu blízkou). To znamená, že podíl musíte nejdřív nabídnout ostatním spoluvlastníkům za stejných podmínek, za jakých byste ho prodali třetí osobě.

Detaily předkupního práva jsou právně složitější, proto doporučujeme konzultaci s advokátem (podrobněji v našem článku o předkupním právu spoluvlastníka).

Proč je podíl levnější

Podíl na nemovitosti se prodává výrazně pod poměrnou částí tržní ceny celé nemovitosti. Důvody:

• kupující nemůže nemovitost volně užívat bez dohody s ostatními,
• na podíl je obtížné získat hypotéku,
• kupující „kupuje" i případné spory s ostatními spoluvlastníky.

Kupci podílů jsou často specializované firmy nebo investoři, kteří s nižší cenou počítají.

Výhodnější alternativy

Než prodáte podíl třetí osobě, zvažte:

1. Prodej podílu ostatním spoluvlastníkům. Mají největší zájem a mohou zaplatit férovější cenu.
2. Společný prodej celé nemovitosti. Výsledná cena bývá nejvyšší a peníze se rozdělí podle podílů.
3. Dohoda o vypořádání. Jeden spoluvlastník převezme nemovitost a ostatní vyplatí.
4. Soudní zrušení spoluvlastnictví. Krajní varianta, pokud se nedohodnete. Soud může nemovitost přikázat jednomu za náhradu nebo nařídit prodej.

Ve všech případech je klíčové znát reálnou tržní cenu celé nemovitosti. Bez ní nelze férově určit, kolik má podíl hodnotu.

Postup prodeje podílu

1. Zjistěte tržní cenu celé nemovitosti.
2. Nabídněte podíl ostatním spoluvlastníkům (s ohledem na předkupní právo).
3. Pokud nemají zájem, najděte kupujícího.
4. Uzavřete kupní smlouvu (ideálně s úschovou) a podejte návrh na vklad do katastru.

Daně

Příjem z prodeje podílu může podléhat dani z příjmů. Platí podobná pravidla osvobození jako u celé nemovitosti (doba vlastnictví, případně bydlení). U zděděného podílu se počítá i doba vlastnictví zůstavitele.

Časté dotazy

Kolik dostanu za podíl? Záleží na velikosti podílu, typu nemovitosti a situaci mezi spoluvlastníky. Obvykle výrazně méně než poměrnou část tržní ceny.

Může mi spoluvlastník prodej zakázat? Nemůže, ale může uplatnit předkupní právo.

Shrnutí

Prodej spoluvlastnického podílu je možný, ale podíl se prodává se slevou. Výhodnější bývá prodat celou nemovitost společně nebo podíl prodat ostatním spoluvlastníkům. Základem je znát tržní cenu celé nemovitosti.