Kupující platí hypotékou: co to znamená pro vás jako prodávajícího

Většina kupujících v Česku financuje koupi bytu nebo domu hypotékou. Pro prodávajícího to znamená víc kroků, delší čas a spolupráci s bankou kupujícího. Pokud víte, co vás čeká, proběhne prodej hladce.

Jak prodej s hypotékou probíhá

1. Rezervace. Kupující podepíše rezervační smlouvu a zaplatí rezervační poplatek.
2. Odhad banky. Banka kupujícího pošle odhadce, který nemovitost prohlédne. Potřebuje přístup a dokumenty.
3. Schválení hypotéky. Banka posoudí kupujícího a nemovitost.
4. Smlouva o smlouvě budoucí nebo kupní smlouva. Banka obvykle požaduje konkrétní znění smluv.
5. Zástavní smlouva. Kupující (budoucí vlastník) zastavuje nemovitost bance. Často se podepisuje už před převodem se souhlasem prodávajícího.
6. Čerpání. Banka pošle peníze do úschovy nebo přímo prodávajícímu podle podmínek.
7. Návrh na vklad vlastnického a zástavního práva do katastru.
8. Výplata peněz prodávajícímu po zápisu.

Odhad banky

Banka půjčuje podle odhadní ceny, ne podle kupní ceny. Pokud odhad vyjde nižší, kupující musí rozdíl doplatit. Aby odhad nevyšel zbytečně nízko:

• připravte kompletní dokumenty (PENB, kolaudace, půdorysy),
• zpřístupněte celou nemovitost včetně sklepa a půdy,
• upozorněte odhadce na provedené rekonstrukce a doložte je.

Jak dlouho to trvá

Od rezervace po peníze na účtu počítejte řádově s několika týdny až měsíci. Záleží na rychlosti banky, kupujícího a katastru.

Jak se chránit jako prodávající

• Ověřte předschválení hypotéky ještě před rezervací.
• Sjednejte lhůtu na doložení schválení hypotéky.
• Upravte ve smlouvě, co se stane, když banka hypotéku zamítne.
• Peníze přes úschovu, ne přímo z ruky do ruky.
• Souhlas se zástavou podepisujte jen s jasným ošetřením ve smlouvě (aby zástava zanikla, pokud obchod padne).

Pokud máte vlastní hypotéku

Pokud na nemovitosti vázne vaše hypotéka, je potřeba koordinovat dvě banky: vaše hypotéka se doplatí z kupní ceny a banka kupujícího zapíše svou zástavu. Banky mají pro tuto situaci zavedené postupy, ale počítejte s delší dobou.

Časté dotazy

Je lepší kupující s hotovostí? Rychlejší a jednodušší. Ale kupujících s hotovostí je málo. Kupující s předschválenou hypotékou je běžný a bezpečný, pokud je prodej dobře ošetřen.

Musím souhlasit se zástavou ještě před převodem? Banka to často vyžaduje. Je to běžné, ale smlouvy musí být správně nastavené.

Shrnutí

Prodej kupujícímu s hypotékou je standard. Trvá déle, vyžaduje odhad banky a koordinaci smluv. Ověřte předschválení, sjednejte lhůty a peníze vždy přes úschovu.