Tržní cena vs. odhad banky: proč se liší a co to znamená pro prodej

Dohodnete se s kupujícím na ceně, on požádá o hypotéku a banka si nechá nemovitost ocenit. Odhad vyjde nižší než kupní cena. Tahle situace je častější, než si lidé myslí. Proč k ní dochází a co s ní?

Proč se odhady liší

Tržní cena je cena, za kterou se nemovitost reálně prodá mezi kupujícím a prodávajícím. Odráží aktuální poptávku, emoce i konkurenci mezi zájemci.

Bankovní odhad slouží bance k tomu, aby věděla, jakou hodnotu má zástava, kdyby musela nemovitost prodat. Odhadci bank proto bývají opatrnější a vycházejí z porovnání s již realizovanými prodeji.

Proto může být bankovní odhad nižší, hlavně když:

• trh rychle roste a odhady za ním zaostávají,
• nemovitost má prvky, které banka nezapočítá (nezkolaudovaná přístavba, neevidovaná stavba),
• kupující platí vyšší cenu kvůli emocím nebo konkurenci zájemců.

Co to znamená pro kupujícího

Banka půjčuje procento z odhadní ceny, ne z kupní ceny. Pokud je odhad nižší, kupující musí rozdíl doplatit z vlastních peněz. To může obchod ohrozit.

Co dělat jako prodávající

1. Nastavte cenu realisticky podle realizovaných prodejů. Čím blíž je cena realitě, tím menší riziko nízkého odhadu.
2. Připravte kompletní dokumenty (kolaudace, PENB, doklady o rekonstrukcích). Odhadce pak může započítat všechno, co nemovitost má.
3. Zpřístupněte nemovitost odhadci a upozorněte na zlepšení, která nejsou na první pohled vidět (nové rozvody, zateplení).
4. Domluvte se dopředu, co se stane, když odhad vyjde nízko (smluvní podmínka v rezervační smlouvě).

Řešení, když odhad vyjde nízko

• kupující doplatí rozdíl z vlastních zdrojů,
• dohodnete se na snížení ceny,
• kupující zkusí jinou banku,
• dohodnete se na kompromisu (částečná sleva, částečný doplatek).

Shrnutí

Bankovní odhad je opatrnější než tržní cena. Pokud prodáváte za realistickou cenu a máte kompletní dokumenty, riziko nízkého odhadu výrazně klesá.