Prodej bytu s nájemníkem: jde to a jak postupovat?

Vlastníte investiční byt a chcete ho prodat, ale bydlí v něm nájemník? Prodej pronajatého bytu je možný a běžný. Je ale dobré vědět, jak to funguje, protože nájem prodejem nekončí.

Co se stane s nájemní smlouvou

Podle občanského zákoníku přechází nájem na nového vlastníka. Kupující vstupuje do práv a povinností pronajímatele. Nájemník tedy může v bytě dál bydlet za stejných podmínek, dokud nájem neskončí podle smlouvy nebo výpovědí.

To znamená:

• nemůžete nájemníka „vystěhovat" jen kvůli prodeji,
• nový vlastník přebírá nájemní smlouvu včetně kauce,
• výpověď je možná jen ze zákonných důvodů nebo podle sjednaných podmínek.

Dvě cesty prodeje

1. Prodej s nájemníkem investorovi

Pronajatý byt je zajímavý pro investory, kteří chtějí okamžitý výnos. Výhodou je, že byt nemusí být prázdný. Nevýhodou je, že okruh kupujících je menší: lidé, kteří chtějí v bytě sami bydlet, ho koupit nemohou.

Cena pronajatého bytu se u investorů odvíjí i od výše nájemného a od toho, jak spolehlivý nájemník je.

2. Prodej prázdného bytu

Pokud chcete oslovit i kupující pro vlastní bydlení, je lepší byt prodávat prázdný. To znamená domluvit se s nájemníkem na ukončení nájmu dohodou, nebo počkat na skončení smlouvy na dobu určitou.

Prázdný byt mívá širší okruh kupujících a často i vyšší cenu, protože kupující s hypotékou na vlastní bydlení zaplatí víc než investor, který počítá výnos.

Prohlídky s nájemníkem v bytě

Nájemník má právo na nerušené užívání bytu. Prohlídky je potřeba předem ohlásit a domluvit. Doporučujeme:

• nájemníka o prodeji informovat co nejdřív,
• domluvit pevné časy prohlídek,
• nabídnout kompenzaci (slevu z nájmu) za součinnost,
• požádat o uklizený byt v den prohlídky.

Spolupracující nájemník výrazně usnadní prodej. Nespokojený nájemník ho dokáže zkomplikovat.

Kauce a předání

Při prodeji je potřeba vyřešit kauci (jistotu). Prodávající ji obvykle předá kupujícímu, nebo se o ni sníží kupní cena. Nájemník by měl dostat písemné oznámení o změně vlastníka a nové platební údaje.

Daně

Pokud jste v bytě sami nebydleli, test bydlení neuplatníte. Osvobození od daně z příjmů pak závisí hlavně na době vlastnictví. Ověřte si, jestli ho splňujete.

Časté dotazy

Může nájemník prodej zablokovat? Ne. Prodej je vaše právo. Nájemník ale může zkomplikovat prohlídky, proto je lepší se dohodnout.

Má nájemník předkupní právo? U běžného nájmu bytu obecně ne. Výjimky mohou vyplývat ze smlouvy.

Shrnutí

Byt s nájemníkem prodat jde, ale nájem přechází na kupujícího. Rozhodněte se, jestli byt prodáte investorovi s nájmem, nebo se s nájemníkem dohodnete a prodáte prázdný byt širšímu okruhu kupujících.