Prodat, nebo pronajmout byt? Jak se rozhodnout

Zdědili jste byt, stěhujete se, nebo máte investiční nemovitost a přemýšlíte, co s ní? Rozhodnutí mezi prodejem a pronájmem závisí na vašich financích, času a ochotě řešit nájemníky.

Kdy dává smysl pronájem

• Byt je v lokalitě s vysokou poptávkou po nájmech.
• Nepotřebujete peníze hned.
• Máte čas a energii řešit nájemníky, opravy a administrativu.
• Věříte, že hodnota bytu dlouhodobě poroste.

Kdy dává smysl prodej

• Potřebujete peníze (na jiné bydlení, splacení dluhů, investici).
• Nechcete řešit nájemníky.
• Byt vyžaduje velké investice, než by šel pronajmout.
• Byt je zděděný a dědiců je víc, takže je jednodušší ho prodat a peníze rozdělit.

Jak spočítat výnos z pronájmu

Hrubý výnos = roční nájem / hodnota bytu × 100 %.

Od hrubého výnosu je ale potřeba odečíst:

• období, kdy byt není pronajatý,
• opravy a údržbu,
• fond oprav a poplatky, které nehradí nájemník,
• pojištění,
• daň z příjmů z nájmu,
• případně poplatek za správu.

Čistý výnos bývá výrazně nižší než hrubý. Porovnejte ho s tím, co by vám přinesly peníze z prodeje jinde.

Rizika pronájmu

• neplatící nájemník a složité vystěhování,
• poškození bytu,
• čas: komunikace, opravy, hledání nových nájemníků,
• regulace: změny zákonů o nájmu.

Daňový pohled

Příjmy z nájmu se daní. Můžete uplatnit skutečné výdaje nebo paušál. Při pozdějším prodeji se navíc mění podmínky osvobození: pokud v bytě nebydlíte, osvobození od daně závisí na době vlastnictví. Poraďte se s daňovým poradcem, jak to vychází ve vašem případě.

Kompromis: nejdřív zjistěte čísla

Než se rozhodnete, zjistěte si dvě čísla:

1. Za kolik byt prodáte (tržní cena).
2. Kolik vynese nájem (tržní nájemné v lokalitě).

S těmito čísly se rozhodnete mnohem snáz.

Shrnutí

Pronájem je vhodný pro ty, kdo nepotřebují peníze hned a jsou ochotní se o byt starat. Prodej je jednodušší a dává okamžitě peníze. Rozhodněte se podle reálných čísel, ne podle pocitu.